# Ehitaja, projekteerija ja järelevalve vastutus ning aegumine

Aadress: https://kindlustusoigus.ee/kindlustusliigid/kahjukindlustus/ehituskindlustus/ehitusosaliste-vastutus-ja-aegumine/
Autor: Olavi-Jüri Luik, PhD, Partner, kindlustusõiguse valdkonna juht, vandeadvokaat (Advokaadibüroo WIDEN OÜ)
Viimati uuendatud: 2026-11-09

> Ehitusosaliste vastutuse alused: leping ja delikt, ehitaja, projekteerija, omanikujärelevalve ja tellija, solidaarvastutus.

> **Lühidalt.** Kindlustus järgib vastutust, mitte vastupidi: kui ehitaja, projekteerija või omanikujärelevalve ei vastuta, ei ole vastutuskindlustusel kahjustatule midagi hüvitada (kaitsekulud võivad siiski olla kaetud). Seepärast tuleb enne kindlustusküsimust vastata, kes ja mille alusel vastutab ning kas nõue on aegunud. Ehitusprojektis ristuvad lepinguline ja lepinguväline vastutus, mitu vastutajat vastutab sama kahju eest solidaarselt ning tähtaegu on mitu, igaühel oma algushetk. 1. augustil 2026 jõustunud ehitusseadustiku muudatus täpsustas omaniku, projekteerija ja omanikujärelevalve kohustusi, kuid kindlustuskohustust ei loonud.

## 1. Leping või delikt

Tellija nõuab ehitajalt, projekteerijalt ja omanikujärelevalvelt lepingu alusel. Naabrid ja muud kolmandad isikud nõuavad lepinguvälise vastutuse (delikti) alusel. Sama leke võib anda tellijale lepingulise nõude ja naabrile deliktinõude.

| | Lepinguline vastutus | Lepinguväline vastutus |
|---|---|---|
| Alus | kohustuse rikkumine (VÕS § 100 jj) | õigusvastane kahju tekitamine (VÕS § 1043, § 1045) |
| Vabanemine | vabandatav rikkumine, eelkõige vääramatu jõud (VÕS § 103) | süü puudumine, mida tõendab kahju tekitaja (VÕS § 1050 lg 1); suurema ohu allika korral vastutus süüst sõltumata (VÕS § 1056) |
| Ulatus | ettenähtav kahju (VÕS § 127 lg 3); puhas majanduslik kahju hüvitatav | rikutud normi kaitse-eesmärk; puhas majanduslik kahju piiratult |
| Aegumine | 3 või 5 aastat, tahtlusel 10 (TsÜS § 146) | 3 aastat teadasaamisest, hiljemalt 10 aastat (TsÜS § 150) |

Lepingurikkumisest tulenevat kahju ei saa üldjuhul nõuda deliktiõiguse alusel; erandiks on isikukahju (VÕS § 1044 lg 3) ning juhud, kus rikutud lepingulise kohustuse eesmärk oli muu kui sellise kahju ärahoidmine, mille hüvitamist nõutakse (§ 1044 lg 2 teine lause).[^1] Vastutuskindlustuse vaates ei sõltu kindlustusandja kohustus iseenesest nõude alusest, kuid poliisi välistused eristavad sageli lepingulist ja seadusest tulenevat vastutust.

## 2. Ehitaja

Ehitaja töö peab vastama lepingule: kokkulepitud omadustele, otstarbele, mida ehitaja teadis või pidi teadma, ning õigusaktide nõuetele.[^2] Ehitaja vastutab puuduse eest, mis oli olemas riski tellijale ülemineku ajal, ka siis, kui see ilmneb hiljem.[^3] Ehitaja vastutab alltöövõtjate eest nagu enda eest.[^4]

Ehitaja ei vastuta puuduse eest, mis tuleneb tellija juhistest (sh tellija antud projektist), kui ta kontrollis neid piisavalt.[^2] Riigikohtu järgi peab töövõtja, kes teeb tööd kolmandate isikute koostatud plaanide alusel, kontrollima, kas need on tema töö jaoks sobiv alus, ja puuduste korral tellijat teavitama; töö tuleb teha kehtivatest õigusaktidest, tehnilistest normidest ja standarditest lähtudes.[^5] Projekt ei õigusta seega ohutusnõuete rikkumist. Tellija võimalused on parandamine, tasu alandamine, kahju hüvitamine ja olulise rikkumise korral taganemine; kui ehitaja ei paranda mõistliku aja jooksul, võib tellija lasta töö parandada ja nõuda mõistlikke kulusid.[^6] Tellija peab puudusest teatama mõistliku aja jooksul, vastasel juhul võib ta kaotada õiguse puudusele tugineda.[^7]

## 3. Projekteerija

Projekteerimisleping on töövõtuleping: projekteerija ei müü joonist, vaid tulemust, mille järgi saab ehitada nõuetele vastava ehitise.[^8] Ehitusseadustik nõuab, et ehitusprojekti järgi ehitatud ehitis vastaks nõuetele ning et projekt arvestaks ehitusuuringuid, riskianalüüse ja kitsendusi. Alates 1. augustist 2026 tuleb projekteerimisel arvestada ka teadaolevate kliimamuutuste mõjuga, mis loob projekteerijale uue hoolsusstandardi (näiteks sademevee ja tuulekoormuse arvutamisel).[^9]

Tellija antud lähteülesanne ja uuringud on tellija juhised. Tellija peab projekti üle vaatama, kuid üldjuhul ei pea ta tellima ekspertiisi.[^8] Kui projekt vastas tellija kokkulepitud lähteülesandele ja normidele, ei ole tegelik koormus üle lähteülesande iseenesest projekteerimisviga; kõigepealt tuleb välja selgitada kokkulepitud kasutusotstarve. Teisalt ei vabasta normi täitmine projekteerijat, kui lepingu sõlmimisel teada olnud eesmärki (näiteks avatud grillrestoran hoone aatriumis) ei saavutatud.[^2]

## 4. Omanikujärelevalve

Omanik peab tagama ehitamise üle asjatundliku järelevalve, mille tegija peab olema sõltumatu.[^10] Omanikujärelevalve teenib tellijat: selle tegemine ei välista ega piira töövõtja vastutust töövõtulepingu alusel.[^10] Ehitaja ei saa seega oma vastutust vähendada viitega järelevalve puudustele. Järelevalve tegija vastutab tellija ees oma hoolsuskohustuse rikkumise eest, mis tähendab üldiselt tunnustatud kutseoskuste taset.[^11] Pelk asjaolu, et puudus jäi avastamata, ei tõenda veel järelevalve rikkumist ega tähenda vastutust kogu parandusmaksumuse eest.

## 5. Tellija

Tellija ei saa tugineda rikkumisele, mille ta ise põhjustas (vigane lähteülesanne, hilinenud otsus), ja kaasaaitamisega viivitamisel võib töövõtja nõuda viivitusest tekkinud kahju.[^12] Naabrite ees vastutab tellija töövõtja tekitatud kahju eest nagu enda tekitatud kahju eest üksnes siis, kui tal oli töövõtja üle tegelik kontroll. Riigikohus leidis, et ehitusprojekti üleandmine ja omanikujärelevalve korraldamine ei tähenda veel kontrolli; tellija võib aga vastutada enda käibekohustuse rikkumise eest ning kaevetööd võivad olla suurema ohu allikas, mille valitseja vastutab süüst sõltumata.[^13] Enne kaevetöid on seetõttu mõistlik naabruses asuvad hooned üle vaadata ja seisund dokumenteerida.

## 6. Mitu vastutajat, üks kahju

Kui ehitaja, projekteerija ja järelevalve vastutavad sama kahju eest, igaüks oma rikkumise alusel, vastutavad nad tellija ees solidaarselt: tellija võib nõuda kogu kahju sellelt, kes on kõige maksejõulisem või paremini kindlustatud. Sisesuhtes jaguneb vastutus rikkumise raskuse ja riski järgi ning maksnud võlgnikule läheb üle nõue teiste vastu.[^14] Kindlustusandjale, kes kahju hüvitas, läheb üle kindlustatu nõue kahju tekitaja vastu.[^15]

Kolmanda isiku kaasamise avaldus peatab aegumise juba esitamisest, kui see kolmandale isikule kätte toimetatakse.[^16] Kui nõue esitatakse ühe osalise vastu ja kahju põhjustas osaliselt keegi teine, tuleb teine osaline menetlusse kaasata kohe, mitte oodata kohtuotsust.

Lepinguahelas on tellija nõue üldjuhul peatöövõtja vastu: tellija ja alltöövõtja vahel lepingulist võlasuhet tavaliselt ei ole.[^17] Seetõttu puudub tellijal ka nõue alltöövõtja vastutuskindlustuse kindlustusandja vastu.

## 7. Aegumine: mitu kella korraga

| Nõue | Tähtaeg | Algus |
|---|---|---|
| Töövõtt, tavaline puudus | 3 aastat | töö valmimine; vastuvõtmiskohustuse korral vastuvõtmine |
| Töövõtt, ehitise puudus (ka projekteerimisvea tõttu) | 5 aastat | sama |
| Ehitise puudus müügilepingus (korteri ostja) | 3 aastat, kuid mitte enne 5 aasta möödumist ehitise valmimisest | üleandmine |
| Ehitise puuduse põhjustanud materjali puudus | 5 aastat | |
| Tahtlik kohustuse rikkumine | 10 aastat | |
| Delikt (naaber) | 3 aastat teadasaamisest, hiljemalt 10 aastat | |
| Nõue kindlustusandja vastu | 3 aastat kalendriaasta lõpust; teatamisel peatub | VÕS § 475 |
| Hagi pärast kirjalikku keeldumist | 1 aasta, kui kindlustusandja teatas tagajärjest | VÕS § 475 lg 3 |

Alused: TsÜS § 146 lg 1–4, § 150; VÕS § 651.[^18] Puuduse kõrvaldamisel algab tähtaeg kõrvaldatud puuduse osas uuesti.

Riigikohus on haiglahoone asjas selgitanud, et kui projekteerimisviga põhjustas ehitise puuduse, kehtib viieaastane tähtaeg; kuna tellija pidi projekti vastu võtma, algas see projekti vastuvõtmisest, mitte hoone valmimisest. Varjatud vea korral võib aegumisele tuginemine enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest olla vastuolus hea usu põhimõttega.[^8] Sama põhimõtet kordas kolleegium kaks päeva hiljem kooli rekonstrueerimisprojekti asjas.[^19] Tahtlik rikkumine TsÜS § 146 lg 4 mõttes eeldab enamat kui teadlikku kohustuse täitmata jätmist: pealiskaudne projekteerimine on hooletus või raske hooletus, mitte tahtlus.[^8] Nõudeid tasub seega planeerida viie aasta raamides.

Õige kostja vastu esitatud hagi peatab aegumise; lepingunõudes ei mõjuta teadmatus õigest kostjast aegumise kulgu.[^20] Korteriühistu ei ole arendaja ja korteriostja lepingu pool; ühistu saab nõuda üksnes loovutuse või seaduse alusel ning müügilepingu garantiinõuete loovutus vajab notariaalset vormi.[^21]

## 8. Ehitusseadustik 2026: mis muutus

1. augustil 2026 jõustunud ehitusseadustiku muudatus:[^9]

- omanik peab tagama asjatundliku ja sõltumatu omanikujärelevalve;
- omanik, kes ise projekteerib või ehitab, peab järgima asjatundlikkuse põhimõtet;
- projekteerimisel tuleb arvestada ehitusuuringuid, riskianalüüse ja teadaolevate kliimamuutuste mõju;
- täpsustati teostusdokumentatsiooni (teostusjoonised või teostusmudel, seadistus- ja katseprotokollid) ning kasutamise ja korrashoiu nõudeid.

Mida muudatus ei toonud: kohustuslikku vastutuskindlustust ega tagatisi. Ehitusseadustiku kehtivas tekstis ei esine sõna „kindlustus“.[^22] Kindlustusnõue tuleb seega ise ehituslepingusse kirjutada. Hea teostusdokumentatsioon on vaidluses ja kindlustusjuhtumi korral tõend; dokumenteerimata ehitus on sageli tõendamatu.

## Seotud lehed

- [Ehituskindlustus](https://kindlustusoigus.ee/kindlustusliigid/kahjukindlustus/ehituskindlustus)
- [Ehitaja vastutuskindlustus](https://kindlustusoigus.ee/kindlustusliigid/kahjukindlustus/ehituskindlustus/ehitaja-vastutuskindlustus)
- [Projekteerija ja omanikujärelevalve vastutuskindlustus](https://kindlustusoigus.ee/kindlustusliigid/kahjukindlustus/ehituskindlustus/projekteerija-vastutuskindlustus)
- [Varjatud puudused ja garantiiaeg](https://kindlustusoigus.ee/kindlustusliigid/kahjukindlustus/ehituskindlustus/varjatud-puudused-ja-garantiiaeg)
- [Aegumine ja hagi tähtaeg](https://kindlustusoigus.ee/kindlustuslepingu-regulatsioon/aegumine-ja-hagi-tahtaeg)

## Viited

[^1]: VÕS § 1044 lg 2–3 (RT I, 20.06.2026, 18; jõust. 01.09.2026). – https://www.riigiteataja.ee/akt/V%C3%95S
[^2]: VÕS § 641 lg 1–3 (viide 1).
[^3]: VÕS § 642 lg 1 (viide 1).
[^4]: EhS § 21 lg 2 (RT I, 11.07.2026, 33). – https://www.riigiteataja.ee/akt/EhS; TsÜS § 132.
[^5]: RKTKo 02.06.2021, 2-15-8204/113, p 14. – https://rikos.rik.ee/LahendiOtsingEriVaade?asjaNr=2-15-8204/113
[^6]: VÕS § 646, § 647, § 649 (viide 1).
[^7]: VÕS § 644, § 645 lg 1 (viide 1).
[^8]: RKTKo 25.03.2020, 2-16-14644/50, p 13–14, 16, 18–20. – https://rikos.rik.ee/LahendiOtsingEriVaade?asjaNr=2-16-14644/50
[^9]: EhS § 9 lg 1, § 13, § 14, § 15, § 19, § 20 (viide 4); ehitusseadustiku muutmise seadus (RT I, 11.07.2026, 3; jõust. 01.08.2026).
[^10]: EhS § 20 lg 1–2 ja 4 (viide 4).
[^11]: VÕS § 620 (viide 1).
[^12]: VÕS § 101 lg 3, § 652 (viide 1).
[^13]: RKTKo 05.04.2023, 2-20-1836/55, p 13, 15–16. – https://rikos.rik.ee/LahendiOtsingEriVaade?asjaNr=2-20-1836/55
[^14]: VÕS § 69 lg 2, § 137 lg 1–3 (viide 1).
[^15]: VÕS § 492 lg 1 (viide 1).
[^16]: TsÜS § 160 lg 2 p 6 (RT I, 31.12.2024, 48). – https://www.riigiteataja.ee/akt/Ts%C3%9CS; RKTKo 2-16-14644/50, p 19 (viide 8).
[^17]: RKTKo 17.11.2023, 2-20-18112/35, p 11.1–11.3. – https://rikos.rik.ee/LahendiOtsingEriVaade?asjaNr=2-20-18112/35
[^18]: TsÜS § 146 lg 1–4, § 150 (viide 16); VÕS § 475, § 651 lg 1–2 (viide 1).
[^19]: RKTKo 27.03.2020, 2-17-3860/34, p 13–15. – https://rikos.rik.ee/LahendiOtsingEriVaade?asjaNr=2-17-3860/34
[^20]: RKTKm 27.11.2024, 2-21-141014/56, p 12.1–12.3. – https://rikos.rik.ee/LahendiOtsingEriVaade?asjaNr=2-21-141014/56
[^21]: RKTKo 04.06.2025, 2-23-1976/41, p 12–15. – https://rikos.rik.ee/LahendiOtsingEriVaade?asjaNr=2-23-1976/41
[^22]: EhS (viide 4).