# Ehituse garantii- ja tagatiskindlustus: pakkumine ja täitmine

Aadress: https://kindlustusoigus.ee/kindlustusliigid/kahjukindlustus/ehituskindlustus/tagatiskindlustus/
Autor: Olavi-Jüri Luik, PhD, Partner, kindlustusõiguse valdkonna juht, vandeadvokaat (Advokaadibüroo WIDEN OÜ)

> Pakkumise, lepingu täitmise, ettemakse ja garantiiperioodi tagatis ehituses. Riigihangete seaduse nõuded, nõudmisel makstav garantii ja tagasinõue.

> **Lühidalt.** Ehituses nõuab tellija töövõtjalt tagatisi, et kaitsta end pakkuja taganemise, lepingu täitmata jätmise, ettemaksu kaotamise ja garantiiaja puuduste eest. Tagatise võib anda pank või kindlustusandja. Kindlustusandja antud tagatis on garantiikindlustus (KindlTS § 12 lg 1 p 15): töövõtja maksab kindlustusmakse, kindlustusandja annab tellija kasuks garantiikirja ja nõuab väljamakse hiljem töövõtjalt tagasi.[^1] Kuna kindlustusandja kannab sisuliselt töövõtja krediidiriski, hindab ta eelkõige töövõtja finantsseisundit.

## 1. Tagatiste liigid ehitusprojekti elukaares

| Etapp | Tagatis | Mida tagab | Tavaline ulatus |
|---|---|---|---|
| Hange | pakkumise tagatis | pakkuja ei võta pakkumust tagasi ja sõlmib lepingu | riigihankes kuni 1% hankelepingu eeldatavast maksumusest[^2] |
| Lepingu sõlmimine | ettemakse tagastamise tagatis | ettemaks tagastatakse, kui tööd ei tehta | ettemaksu summa, väheneb tööde edenedes |
| Ehitusaeg | lepingu täitmise tagatis | töövõtja täidab lepingu nõuetekohaselt | lepingus kokkulepitud protsent lepinguhinnast |
| Garantiiaeg | garantiiperioodi tagatis | töövõtja kõrvaldab garantiiajal ilmnenud puudused | väiksem protsent, kehtib garantiiaja lõpuni |

Lepingu täitmise ja garantiiperioodi tagatise suurust seadus ei määra; see lepitakse kokku ehituslepingus.

## 2. Riigihangete seaduse nõuded

Riigihangete seaduse järgi võib hankija nõuda pakkujalt pakkumuse tagatist pakkuja poolt riigihanke käigus kohustuste täitmata jätmisega tekitatud kulude hüvitamiseks, sealhulgas hankelepingu sõlmimise tagamiseks, kuid mitte suuremas summas kui üks protsent hankelepingu eeldatavast maksumusest. Tagatist tuleb nõuda kõigilt pakkujatelt ühesuguses summas.[^2] Pakkuja võib tagatise esitada krediidi- või finantseerimisasutuse või kindlustusandja garantiina või rahasumma deponeerimisena.[^3] Hankija võib tagatise realiseerida seaduses nimetatud juhtudel, näiteks kui pakkuja ei asu hankelepingut täitma.[^4]

Lepingu täitmise tagatise nõue tuleneb hanke alusdokumentidest ja hankelepingust. Pakkumuse tagatise puhul loeb seadus kindlustusandja garantii pangagarantiiga samaväärseks; lepingu täitmise tagatise lubatud vormid määravad hanke alusdokumendid.

## 3. Nõudmisel makstav või aktsessoorne

Tagatise sõnastus määrab poolte positsiooni:

- **nõudmisel makstav** (*on demand*) tagatis: kindlustusandja maksab nõuetekohase nõude korral ilma põhikohustuse rikkumist uurimata. Vaidlus rikkumise üle lahendatakse hiljem tellija ja töövõtja vahel;
- **aktsessoorne** tagatis: kindlustusandja maksab üksnes tõendatud rikkumise ja kahju korral ning võib esitada töövõtja vastuväiteid.

VÕS-i järgi on garantii iseseisev kohustus, mis ei sõltu tagatavast kohustusest, ning garantii andja saab esitada üksnes garantiist tulenevaid vastuväiteid.[^5] Käenduse korral seevastu sõltub käendaja kohustus põhikohustusest.[^6] Kindlustusandja garantiikiri võib olla sõnastatud kummaski vormis ja selle kvalifikatsioon sõltub tekstist.

## 4. Töövõtja vaade: tagasinõue ja lisatagatised

Garantiikindlustuse raamlepingus kohustub töövõtja hüvitama kindlustusandjale kõik väljamaksed. Kindlustusandja nõuab sageli lisatagatisi: omanike või juhatuse liikmete käendust, hüpoteeki või deposiiti. Töövõtja juhatuse liige peaks arvestama, et isiklik käendus muudab ettevõtte riski tema isiklikuks riskiks.

Töövõtja jaoks on olulised:

- tagatise summa vähenemine tööde edenedes ja ettemaksu tasaarvestamisel;
- tagatise lõppemine kindlal kuupäeval, mitte üksnes dokumendi tagastamisega;
- nõude vorminõuded (kirjalik nõue, rikkumise kirjeldus, kinnitus);
- kohaldatav õigus ja kohtualluvus.

## 5. Tellija vaade

Tellija peaks kontrollima, et tagatis kehtib kogu ehitusaja ja garantiiaja ning et nõude võib esitada ka siis, kui ehitusaeg pikeneb. Kui tagatise tähtaeg möödub enne, kui puudus ilmneb, jääb tellija nõudega üksnes töövõtja vastu. Tellija ja töövõtja hilisem kokkulepe, millega muudetakse põhilepingut, ei pruugi siduda tagatise andjat. Riigikohus on krediidi- ja garantiikindlustuse asjas leidnud, et soodustatud isikule ei ole siduv kindlustusvõtja ja kindlustusandja hilisem kokkulepe lepingu muutmise kohta.[^7]

## 6. Tüüpilised vaidluskohad

- kas nõue esitati tagatisdokumendis nõutud vormis ja tähtaja jooksul;
- kas tagatis on nõudmisel makstav või aktsessoorne;
- kas põhilepingu muutmine suurendas kindlustusandja riski;
- kas nõue on ilmselgelt pahauskne, mis võimaldab väljamakse peatamist.

## 7. Paketeerimine

Kindlustusandjad pakuvad ehitusgarantiisid tavaliselt raamlepinguna, mille alusel antakse üksikuid garantiikirju. Limiidi suurus, lisatagatiste nõuded ja garantiikirja vormid on kindlustusandjati erinevad.

## 8. Garantii ei ole kindlustus

Ehituslepingus nõuab tellija sageli „garantiid või kindlustust“, kuid need täidavad eri ülesannet:

| | Garantii | CAR- või vastutuskindlustus |
|---|---|---|
| Mida kaitseb | töövõtja kohustuse täitmist (tööd, garantiiaja parandused) | ootamatut füüsilist kahju või kindlustatu vastutust |
| Maksmise eeldus | nõue garantii tingimuste kohaselt | kindlustusjuhtum, kahju, välistuse puudumine |
| Vastuväited | üksnes garantiist tulenevad[^5] | kõik kindlustuslepingust tulenevad |
| Kes lõpuks maksab | garant nõuab makstu töövõtjalt tagasi, kui see tuleneb nende sisesuhtest[^8] | kaetud kahju jääb kindlustusandjale; nõue kahju tekitaja vastu läheb üle |
| Töövõtja pankrot | garantii jääb alles | puuduste kõrvaldamist kindlustus ei kata |

Kui tellija soovib kindlust, et puudused saavad parandatud ka töövõtja pankroti korral, peab ta nõudma garantiid; kindlustus seda ülesannet ei täida. Krediidi- ja garantiikindlustusele ei kohaldu majandustegevuse riskide kindlustamisel kindlustusvõtja kaitseks ette nähtud poolkohustuslikud piirangud, mistõttu garantiikindlustuse tingimused on läbirääkimiste küsimus; tüüptingimuste üldine kontroll jääb siiski alles.[^9]

## 9. Nõudmisel makstav garantii välisprojektides

Rahvusvahelistes ja üle-Balti projektides ei tasu instrumendi olemust eeldada riigi järgi. Kasutusel on nii põhikohustusest sõltuvad käendused kui ka sõltumatud nõudmisel makstavad garantiid; viimastele võib pooltevahelise kokkuleppega kohaldada Rahvusvahelise Kaubanduskoja nõudmisel makstavate garantiide ühtseid reegleid (URDG 758). Garantiisse tasub sõnaselgelt kirjutada instrumendi liik, väljamakse dokumendid, kehtivusaeg, kohaldatav õigus ja URDG kohaldamine. Dokumentide nõue (näiteks ülevaatusakt) ei tee garantiid iseenesest põhikohustusest sõltuvaks.

Nõudmisel makstava garantii kuritarvitamise piir tuleneb hea usu põhimõttest: õigust ei või teostada seadusvastasel viisil ega kahju tekitamise eesmärgil.[^10] See on kitsas erand ja töövõtja peab tõendama, et nõue on ilmselgelt alusetu.

## 10. Mõistlikud ja ebamõistlikud kindlustus- ja tagatisnõuded ehituslepingus

**Mõistlikud nõuded:**

- CAR kindlustatud tööde koguväärtuses ja kindlustussumma muutmine koos lepinguga;
- tellija ja alltöövõtjad kaaskindlustatud ning kindlustusandja loobub regressist nende suhtes;
- tellija olemasolev vara lisakaitsena;
- vastutuskindlustuse limiit vastavalt riskile, juhtumi- ja aastalimiit eraldi;
- projekteerija vastutuskindlustuse ajaline kaitse, mis katab tegeliku vastutusriski;
- poliisi koopia koos eritingimustega, mitte üksnes kinnitus „kindlustus on olemas“.

**Ebamõistlikud või petlikud nõuded:**

- „kõik riskid kindlustatud“, sest sellist toodet ei ole;
- limiit võrdne lepinguhinnaga sõltumata riskist;
- piiramatu vastutus lepingus ja samal ajal kindlustus, mis seda ei kata;
- nõue, et tavaline CAR- või vastutuspoliis kataks leppetrahvid ja garantiikohustused (selleks on garantii);
- tellija lisamine kindlustatuks poliisi, mis seda ei võimalda.

Pakkumuse või lepingu muutmisel ei muutu garantii automaatselt. Kui leping pikeneb lisatööde tõttu, kuid täitmisgarantii kehtib vana tähtajani, ei ole pärast seda ilmneva puuduse korral garantiid enam olemas. Iga lepingumuudatuse juures tuleb küsida, kas garantii ja poliis muutusid kaasa.

## Seotud lehed

- [Garantiikindlustus](https://kindlustusoigus.ee/kindlustusliigid/kahjukindlustus/garantii-ja-krediidikindlustus/garantiikindlustus)
- [Garantii- ja krediidikindlustus](https://kindlustusoigus.ee/kindlustusliigid/kahjukindlustus/garantii-ja-krediidikindlustus)
- [Varjatud puudused ja garantiiaeg](https://kindlustusoigus.ee/kindlustusliigid/kahjukindlustus/ehituskindlustus/varjatud-puudused-ja-garantiiaeg)
- [Riigikohus: krediidi- ja garantiikindlustus](https://kindlustusoigus.ee/riigikohus/muud-kindlustusliigid-krediidi-ja-garantiikindlustus-edasikindlustus)

## Viited

[^1]: KindlTS § 12 lg 1 p 15 (RT I, 11.07.2026, 140; jõust. 21.07.2026). – https://www.riigiteataja.ee/akt/KindlTS
[^2]: RHS § 90 lg 1 (RT I, 03.07.2026, 7). – https://www.riigiteataja.ee/akt/RHS
[^3]: RHS § 90 lg 3 (viide 2).
[^4]: RHS § 91 (viide 2).
[^5]: VÕS § 155 lg 1–3 (RT I, 20.06.2026, 18; jõust. 01.09.2026). – https://www.riigiteataja.ee/akt/V%C3%95S
[^6]: VÕS § 142 (viide 5).
[^7]: RKTKo 02.10.2002, 3-2-1-94-02, p 10–11. – https://rikos.rik.ee/LahendiOtsingEriVaade?asjaNr=3-2-1-94-02
[^8]: VÕS § 155 lg 4–5 (viide 5).
[^9]: VÕS § 427 lg 1 ja lg 2 p 5 (viide 5).
[^10]: TsÜS § 138 (RT I, 31.12.2024, 48). – https://www.riigiteataja.ee/akt/Ts%C3%9CS