# Üürilepingu kindlustus: üürniku ja üürileandja kaitse

Aadress: https://kindlustusoigus.ee/kindlustusliigid/kahjukindlustus/uurilepingu-kindlustus/
Autor: Olavi-Jüri Luik, PhD, Partner, kindlustusõiguse valdkonna juht, vandeadvokaat (Advokaadibüroo WIDEN OÜ)
Viimati uuendatud: 2026-11-11

> Üürilepingu kindlustus kaitseb üürileandjat üüri võla ja korteri kahjustamise eest ning üürnikku vastutuse eest. Tagatisraha, välistused ja vaidlused.

> **Lühidalt.** „Üürilepingu kindlustus“ on turul kasutatav nimetus mitmele erinevale tootele. Üürileandja vaatest kaitseb see üüri maksmata jätmise ja üürniku tekitatud kahju eest; üürniku vaatest katab see tema vastutust üürileandja vara kahjustamise eest ja mõnikord tagatisraha asendamist. Kindlustustegevuse seaduse järgi võivad need olla muu varakindlustus, tsiviilvastutuskindlustus, finantskahjude kindlustus või garantiikindlustus.[^1] Toote õiguslik olemus tuleb seepärast igal korral lepingust välja lugeda.

## 1. Kolm põhivarianti

| Variant | Kindlustusvõtja | Mida katab |
|---|---|---|
| Üürileandja kindlustus | üürileandja | korteri ja sisustuse kahju (sh üürniku tekitatud), mõnikord saamata jäänud üür |
| Üürniku vastutuskindlustus | üürnik | üürniku vastutus üürileandja vara kahjustamise eest |
| Tagatisraha asenduskindlustus | üürnik, üürileandja kasuks | kindlustusandja tasub üürileandjale üürniku võla, mida tagatisraha oleks katnud, ja nõuab selle üürnikult tagasi |

Viimane variant on sisult garantiikindlustus: üürnik ei vabane võlast, vaid kindlustusandja maksab tema eest ja nõuab hiljem tagasi.

## 2. Õiguslik taust

Eluruumi üürilepinguga võib ette näha, et üürnik maksab nõuete tagamiseks tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses.[^2] Kindlustus ei muuda seda piiri, kuid võib asendada tagatisraha maksmise. Üürnik peab üüritud asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele.[^3] Lepingu lõppemisel tuleb asi tagastada seisundis, mis vastab lepingujärgsele kasutamisele; üürnik vastutab asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimus tema valduses olemise ajal, kui ta ei tõenda seaduses nimetatud vabastavaid asjaolusid. Tõendamiskoormus on seega üürnikul.[^4] Eluruumi üürilepingus on üürniku kahjuks seadusest kõrvalekalduv kokkulepe tühine.[^5]

Kindlustus katab üürniku vastutust üksnes siis, kui üürnik tegelikult vastutab. Üldjuhul ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega, ja sellist kulumist ei kata ka kindlustus. Eluruumi üürilepingu sõlmimisel võivad pooled siiski kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida, et üürnik tagastab eluruumi hariliku kulumise või halvenemise kõrvaldatuna või kannab sellega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud; see ei kehti asjadele, mille üürileandja andis kasutusse koos ruumidega (VÕS § 334 lg 2¹ ja 4). Selline kokkulepe ei tähenda iseenesest kindlustuskaitset: lepinguga võetud kohustuse katvus sõltub kindlustustingimustest.

## 3. Mida tavaliselt katab

**Üürileandja kindlustuses:**

- korteri ja sisustuse äkiline kahju (vesi, tulekahju, vandalism), sh üürniku tekitatud;
- laiendusena saamata jäänud üür, kui korterit ei saa kahju tõttu välja üürida;
- mõnel tootel üürniku maksmata jäetud üür kuni kokkulepitud kuude arvuni.

**Üürniku kindlustuses:**

- vastutus üürileandja korteri ja sisustuse kahjustamise eest;
- vastutus naabritele tekitatud kahju eest (veekahju);
- üürniku enda vallasvara (kodukindlustuse vallasvara osa).

## 4. Tüüpilised välistused

- tavaline kulumine ja vananemine;
- tahtlik kahjustamine;
- kahju, mis tekkis enne lepingu algust või pärast korteri tagastamist;
- üüri maksmata jätmine, kui üürileandja ei järginud tingimustes nõutud üürniku tausta kontrolli;
- trahvid, leppetrahvid ja sissenõudmiskulud, kui neid ei ole eraldi kokku lepitud.

## 5. Kohustused

Üürileandja kindlustuses nõuavad tingimused sageli üleandmisakti koostamist, üürniku krediidivõimelisuse kontrolli ja maksmata üürist teatamist kindla aja jooksul. Kohustuse rikkumise korral ei saa kindlustusandja tugineda vabanemise kokkuleppele, kui rikkumine ei olnud süüline või kui rikkumine ei mõjutanud kahju tekkimist ega kahju suurust (VÕS § 452 lg 2 p 1); piisab ühest neist asjaoludest.[^6]

## 6. Tüüpilised vaidluskohad

- kas kahju on kulumine või kahjustamine;
- kas kahju tekkis üürniku valduse ajal (üleandmisaktide võrdlus);
- kas üürniku vastutus on tõendatud või kas üürileandja peab esmalt nõudma tagatisraha arvelt;
- kas kindlustusandja saab nõuda üürnikult tagasi, kui toode on garantiikindlustus.

## 7. Paketeerimine

Üürilepingu kindlustust pakuvad kindlustusandjad ja kinnisvarahalduse platvormid eri kombinatsioonides: üürileandja kodukindlustuse laiendusena, üürniku kodukindlustuse vastutuse laiendusena või tagatisraha asendava tootena. Nimetus ei ütle, mida toode katab; seda määrab poliis ja tingimused.

## Seotud lehed

- [Kodukindlustus](https://kindlustusoigus.ee/kindlustusliigid/kahjukindlustus/kodukindlustus)
- [Eraisiku vastutuskindlustus](https://kindlustusoigus.ee/kindlustusliigid/kahjukindlustus/eraisiku-vastutuskindlustus)
- [Garantiikindlustus](https://kindlustusoigus.ee/kindlustusliigid/kahjukindlustus/garantii-ja-krediidikindlustus/garantiikindlustus)
- [Kindlustusliigid ja kindlustustooted](https://kindlustusoigus.ee/kindlustusliigid/liigid-ja-tooted)

## Viited

[^1]: KindlTS § 12 lg 1 p 9, 13, 15 ja 16 (RT I, 11.07.2026, 140; jõust. 21.07.2026). – https://www.riigiteataja.ee/akt/KindlTS
[^2]: VÕS § 308 lg 1 (RT I, 20.06.2026, 18; jõust. 01.09.2026). – https://www.riigiteataja.ee/akt/V%C3%95S
[^3]: VÕS § 276 lg 2 (viide 2).
[^4]: VÕS § 334 lg 1–2 (viide 2).
[^5]: VÕS § 275 (viide 2).
[^6]: VÕS § 452 lg 2 (viide 2).