# Страхование недвижимости: пять часто упускаемых нюансов
Адрес: https://kindlustusoigus.ee/ru/blogi/2023-10-09-kinnisvara-kindlustus-viis-nuanssi/
Автор: Олави-Юри Луйк (Olavi-Jüri Luik), PhD, Партнер, руководитель направления страхового права, присяжный адвокат (Advokaadibüroo WIDEN OÜ)
Опубликовано: 2023-10-09
Последнее обновление: 2026-11-12
> Неполное страхование, пожарная безопасность, прилежание и страхование ответственности: пять факторов возмещения ущерба недвижимости (обновлено в 2026).
Почти каждый собственник здания или квартиры знает, что имущество нужно страховать. Гораздо реже задумываются о том, от чего зависит размер возмещения при наступлении ущерба. После пожара, аварии водопровода или бури часто выясняется, что договор страхования есть, однако возмещение оказывается меньше ожидаемого или страховщик частично либо полностью освобождается от обязательства по исполнению. Ниже приведены пять вопросов, которые повторяются в страховых спорах и которые можно решить относительно небольшими усилиями при заключении или продлении договора. Текст представляет собой переработанную и актуализированную по состоянию на ноябрь 2026 года версию статьи, опубликованной в 2023 году.
## 1. Неполное страхование: страховая сумма должна соответствовать восстановительной стоимости
Самой частой и финансово самой болезненной проблемой является неполное страхование. Согласно § 482 [Обязательственно-правового закона](https://www.riigiteataja.ee/akt/120062026018) (VÕS) при неполном страховании страховщик отвечает за ущерб пропорционально соотношению страховой суммы и страховой стоимости на момент наступления страхового случая.[^1] Если восстановление здания стоило бы 100 000 евро, а страховая сумма составляет 73 000 евро, застраховано 73% стоимости. Поэтому и при частичном ущербе, например при ущербе кровле в размере 10 000 евро, возмещается лишь 7300 евро, хотя сама страховая сумма далеко не исчерпана.
Неполное страхование обычно возникает не из-за легкомыслия страхователя, а со временем. Договор годами продлевается с той же страховой суммой, а цены на строительство растут. То же самое происходит, если здание тем временем было расширено или реновировано, а страховщика об этом не уведомили. Определение страховой суммы лежит на ответственности страхователя: страховщик хотя и предлагает форму и калькулятор, однако обычно не проверяет фактическую стоимость восстановления строения.
Два важных уточнения. Во-первых, VÕS § 482 является диспозитивным: многие условия содержат допуск неполного страхования (например, до 10–20%), в пределах которого пропорциональное уменьшение не применяется, или соглашение о восстановительной стоимости без применения неполного страхования. Во-вторых, Государственный суд разъяснил, что страховая сумма и страховая стоимость являются разными понятиями. Если стороны договорились, что страховой суммой является сама восстановительная стоимость, страховая сумма по существу равна страховой стоимости на момент страхового случая, и неполное страхование возникнуть не может; в таком случае суд не может сам выводить страховую сумму через расчет стоимости строительства или уменьшать возмещение из-за неполного страхования.[^2] Если же в полисе указана фиксированная денежная страховая сумма, которая меньше восстановительной стоимости, неполное страхование может возникнуть и тогда, когда ущерб или стоимость оцениваются по затратам на восстановление: решающим является соглашение сторон о страховой сумме, а не только способ оценки стоимости (аналитический вывод на основании VÕS § 426 и § 482). Если же страхователь представил ложные сведения о страховой стоимости, правовое последствие иное: тогда необходимо оценивать нарушение преддоговорной обязанности по уведомлению (VÕS § 441) или перерасчет страхового взноса (страховой премии), а не пропорциональное уменьшение.[^2]
**Практическая рекомендация:** проверяйте страховую сумму перед каждым продлением и выбирайте скорее несколько большую сумму. Если стоимость здания трудно оценить, спросите у страховщика письменно, есть ли в договоре соглашение о восстановительной стоимости и каков допуск неполного страхования.
## 2. Требования пожарной безопасности и преддоговорная информация
К зданию применяются требования пожарной безопасности (противопожарные отсеки, противопожарные стены, эвакуационные пути, пожарная сигнализация). При заключении договора страховщик, как правило, не проверяет, соответствует ли им здание. Он исходит из предположения, что здание построено и используется в соответствии с требованиями, и рассчитывает страховой взнос на основании этого предположения.
Если после пожара выясняется, что требуемая противопожарная стена отсутствовала и из-за этого огонь распространился на все здание, у страховщика есть два возможных аргумента. Во-первых, он может утверждать, что страхователь нарушил преддоговорную обязанность по уведомлению, поскольку не сообщил об обстоятельстве, имеющем существенное значение для оценки страхового риска (VÕS § 440–442).[^3] Во-вторых, он может сослаться на установленное в условиях требование безопасности, то есть на обязанность проявлять прилежание (заботливость и осмотрительность). В обоих случаях последствие не наступает автоматически: согласно VÕS § 442 ч. 2 страховщик не освобождается от обязательства, если несообщенное обстоятельство не повлияло на наступление страхового случая или на объем обязательства страховщика по исполнению, а при нарушении требования безопасности страховщик освобождается лишь в той мере, в какой нарушение повлияло на возникновение или размер ущерба (см. [публикацию блога о пропорциональности обязанности проявлять прилежание](https://kindlustusoigus.ee/ru/blogi/2026-11-01-hoolsuskohustus-ja-proportsionaalsus-riigikohtu-praktikas/)).
**Практическая рекомендация:** если вы знаете, что здание не соответствует требованиям пожарной безопасности (особенно это касается старых производственных и складских зданий и перестроенных коммерческих зданий), сообщите об этом страховщику письменно до заключения договора. Страховой взнос может вырасти, однако это значительно меньший риск, чем спор обо всем возмещении.
## 3. Страхование не уменьшает обязанность проявлять прилежание
Наличие договора страхования не означает, что страхователь может относиться к имуществу менее бережно, чем без страхования. Закон исходит из того, что вероятность страхового риска в период действия договора остается в основном неизменной. VÕS § 444 запрещает страхователю после заключения договора без согласия страховщика увеличивать вероятность страхового риска, а § 445 регулирует освобождение страховщика от обязательства по исполнению при нарушении этого запрета.[^4]
При этом Государственный суд неоднократно подчеркивал, что увеличение вероятности страхового риска (повышение страхового риска) нельзя предполагать абстрактно или выводить лишь из самого факта наступления ущерба. Страховщик должен доказать, что вероятность риска фактически и устойчиво увеличилась, а кратковременное изменение (например, отсутствие дома в течение нескольких недель) само по себе не является увеличением вероятности страхового риска.[^5] Это уравновешивает ситуацию: страхователь должен вести себя разумно, однако страховщик не может в каждом ущербе искать «увеличенный риск».
**Практическая рекомендация:** ведите себя так, как будто страхования нет. Если назначение использования здания меняется (например, квартира сдается в краткосрочную аренду, склад превращается в производственное помещение, здание на длительное время остается пустым), уведомите страховщика.
## 4. Страхование имущества не распространяется на ущерб, причиненный соседу
Страхование здания или жилья распространяется на ущерб самому застрахованному имуществу. Однако ущерб может распространиться и на соседние квартиры или здания: лопнувшая водопроводная труба, протечка системы отопления или пожар, начавшийся в квартире. На практике встречались ситуации, когда протечка из верхней квартиры причиняла нижним квартирам ущерб, превышавший стоимость самой верхней квартиры.
За возмещение такого ущерба, как правило, отвечает его причинитель, и страхование его имущества на этот ущерб не распространяется. Для этого необходимо страхование ответственности, которое предлагается как расширение страхования жилья или как отдельный договор. При страховании ответственности страховщик вместо страхователя исполняет обязанность возместить ущерб, причиненный страхователем третьему лицу (VÕS § 510).[^6]
**Практическая рекомендация:** заключайте страхование ответственности вместе со страхованием здания или жилья и проверьте, чтобы страховая сумма была достаточной и с учетом многоквартирного дома.
## 5. Страхование ответственности включает и расходы на правовую помощь
Ценность страхования ответственности заключается не только в выплате возмещения ущерба. Согласно VÕS § 510 страховщик несет также расходы на правовую помощь, а VÕS § 511 ч. 1 уточняет, что страхование распространяется на расходы страхователя на правовую помощь в той мере, в какой он мог считать их необходимыми для защиты своих прав в суде и во внесудебном порядке, даже если предъявленное требование окажется безосновательным.[^6] На практике это означает, что если к страхователю предъявлено требование, которое он считает необоснованным, страховщик защищает его за свой счет или возмещает расходы на адвоката в предусмотренном договором объеме.
Это особенно важно в спорах, где размер требования спорен или основание ответственности неясно. Страхователь может сосредоточиться на своей работе и жизни, в то время как рассмотрением требования занимаются специалисты.
**Практическая рекомендация:** прочитайте в условиях страхования ответственности, входит ли обязанность страховщика по защите (отражение требования) в страховую сумму или предоставляется сверх нее, а также требует ли выбор адвоката предварительного согласия страховщика.
## Что делать, если страховщик уменьшает возмещение
Если ущерб уже возник и страховщик уменьшил возмещение или отказал в нем, прежде чем соглашаться с решением, стоит пройти несколько шагов.
1. **Требуйте письменного и обоснованного решения.** Страховщик должен назвать правовое основание отказа или уменьшения. Обратите внимание, что согласно VÕS § 475 ч. 3 уведомление об отказе может запустить годичный срок предъявления иска, если в решении указано на это последствие.
2. **Проверьте расчет.** При неполном страховании проверьте, какую страховую стоимость использовал страховщик и есть ли в договоре допуск или соглашение о восстановительной стоимости. Часто спор фактически является вопросом оценки, а не права.
3. **Запросите доказательства.** При утверждении об увеличении вероятности страхового риска или о нарушении обязанности проявлять прилежание страховщик должен доказать как нарушение, так и его влияние на ущерб.
4. **Рассмотрите привлечение независимого эксперта.** Независимая оценка стоимости восстановления строения или причины ущерба часто оказывается в споре решающей.
5. **Используйте внесудебные возможности.** Прежде чем обращаться в суд, можно рассмотреть примирительное производство; от характера спора зависит, какое производство наиболее целесообразно.
## Итоги
Из пяти нюансов два (неполное страхование и преддоговорная информация) решаются до заключения договора, один (прилежание) в период действия договора и два (страхование ответственности и расходы на защиту) выбором продукта. У всех них общий знаменатель: содержание страховой защиты определяют договор и закон, а не наличие полиса. При наступлении ущерба, прежде чем соглашаться с решением страховщика, стоит проверить, является ли основание уменьшения или отказа юридически обоснованным. Практика Государственного суда по ряду вопросов благоприятнее для страхователя, чем можно было бы предположить по формулировке условий на первый взгляд.
*Первоначально опубликовано: WIDEN, 09.10.2023, на английском языке под названием «Real estate insurance – five overlooked nuances», . Текст переписан, а право актуализировано по состоянию на ноябрь 2026 года.*
## Связанные страницы
- [Страхование имущества предприятия](https://kindlustusoigus.ee/ru/kindlustusliigid/kahjukindlustus/varakindlustus/)
- [Страхование жилья](https://kindlustusoigus.ee/ru/kindlustusliigid/kahjukindlustus/kodukindlustus/)
- [Общее страхование ответственности](https://kindlustusoigus.ee/ru/kindlustusliigid/kahjukindlustus/vastutuskindlustus/uldvastutuskindlustus/)
- [Основания отказа страховщика](https://kindlustusoigus.ee/ru/keeldumise-alused/)
- [Практика Государственного суда по страховому праву](https://kindlustusoigus.ee/ru/riigikohus/)
## Примечания
[^1]: VÕS § 482 (RT I, 20.06.2026, 18; в силе с 01.09.2026).
[^2]: RKTKo 06.11.2024, 2-22-18155/63, п. 12–14.
[^3]: VÕS § 440–442. См. также RKTKo 07.11.2012, 3-2-1-133-12, п. 23.
[^4]: VÕS § 443–445.
[^5]: RKTKo 31.03.2020, 2-16-14152/67, п. 13–13.6. ; RKTKo 07.11.2012, 3-2-1-133-12, п. 25.
[^6]: VÕS § 510, § 511.