# Ответственность строителя, проектировщика, надзора и давность

Адрес: https://kindlustusoigus.ee/ru/kindlustusliigid/kahjukindlustus/ehituskindlustus/ehitusosaliste-vastutus-ja-aegumine/
Автор: Олави-Юри Луйк (Olavi-Jüri Luik), PhD, Партнер, руководитель направления страхового права, присяжный адвокат (Advokaadibüroo WIDEN OÜ)
Последнее обновление: 2026-11-09

> Основания ответственности участников строительства: договор и деликт, строитель, проектировщик, технический надзор, заказчик, солидарная ответственность.

> **Коротко.** Страхование следует за ответственностью, а не наоборот: если строитель, проектировщик или технический надзор владельца не отвечают, страхованию ответственности нечего возмещать потерпевшему (расходы на защиту все же могут быть покрыты). Поэтому до вопроса о страховании необходимо ответить, кто и на каком основании отвечает и не истек ли срок давности требования. В строительном проекте пересекаются договорная и внедоговорная ответственность, несколько ответственных лиц отвечают за один и тот же ущерб солидарно, а сроков несколько, и у каждого свой момент начала. Вступившее в силу 1 августа 2026 года изменение Строительного кодекса уточнило обязанности владельца, проектировщика и технического надзора владельца, однако обязанности страхования не создало.

## 1. Договор или деликт

Заказчик предъявляет требования к строителю, проектировщику и техническому надзору владельца на основании договора. Соседи и иные третьи лица предъявляют требования на основании внедоговорной ответственности (деликта). Одна и та же протечка может дать заказчику договорное требование, а соседу деликтное требование.

| | Договорная ответственность | Внедоговорная ответственность |
|---|---|---|
| Основание | нарушение обязательства (VÕS § 100 и сл.) | противоправное причинение вреда (VÕS § 1043, § 1045) |
| Освобождение | извинительное нарушение, прежде всего непреодолимая сила (VÕS § 103) | отсутствие вины, которое доказывает причинитель вреда (VÕS § 1050 ч. 1); при источнике повышенной опасности ответственность независимо от вины (VÕS § 1056) |
| Объем | предвидимый ущерб (VÕS § 127 ч. 3); чисто экономический ущерб возмещается | защитная цель нарушенной нормы; чисто экономический ущерб возмещается ограниченно |
| Давность | 3 или 5 лет, при умысле 10 (TsÜS § 146) | 3 года с момента, когда стало известно, не позднее 10 лет (TsÜS § 150) |

Ущерб, вытекающий из нарушения договора, как правило, нельзя требовать на основании деликтного права; исключением является вред жизни и здоровью (VÕS § 1044 ч. 3), а также случаи, когда целью нарушенной договорной обязанности было иное, чем предотвращение того ущерба, возмещения которого требуют (§ 1044 ч. 2, второе предложение).[^1] С точки зрения страхования ответственности обязательство страховщика само по себе не зависит от основания требования, однако исключения в полисе нередко разграничивают договорную ответственность и ответственность, вытекающую из закона.

## 2. Строитель

Работа строителя должна соответствовать договору: согласованным свойствам, цели, о которой строитель знал или должен был знать, и требованиям правовых актов.[^2] Строитель отвечает за недостаток, который существовал в момент перехода риска к заказчику, и тогда, когда он проявляется позднее.[^3] Строитель отвечает за субподрядчиков как за себя.[^4]

Строитель не отвечает за недостаток, вытекающий из указаний заказчика (в том числе из предоставленного заказчиком проекта), если он их достаточно проверил.[^2] Согласно Государственному суду подрядчик, который выполняет работу на основании планов, составленных третьими лицами, должен проверить, являются ли они подходящей основой для его работы, и при недостатках уведомить заказчика; работу необходимо выполнять исходя из действующих правовых актов, технических норм и стандартов.[^5] Таким образом, проект не оправдывает нарушения требований безопасности. Возможностями заказчика являются исправление, уменьшение вознаграждения, возмещение ущерба и при существенном нарушении отступление от договора; если строитель не исправляет недостаток в разумный срок, заказчик может поручить исправление работы другому лицу и требовать разумных расходов.[^6] Заказчик должен уведомить о недостатке в разумный срок, в противном случае он может утратить право ссылаться на недостаток.[^7]

## 3. Проектировщик

Договор проектирования является договором подряда: проектировщик продает не чертеж, а результат, по которому можно построить сооружение, отвечающее требованиям.[^8] Строительный кодекс требует, чтобы сооружение, построенное по строительному проекту, соответствовало требованиям, а проект учитывал строительные изыскания, анализы рисков и ограничения. С 1 августа 2026 года при проектировании необходимо учитывать и влияние известных изменений климата, что создает для проектировщика новый стандарт прилежания (например, при расчете ливневых вод и ветровой нагрузки).[^9]

Предоставленные заказчиком исходное задание и изыскания являются указаниями заказчика. Заказчик должен просмотреть проект, однако, как правило, он не обязан заказывать экспертизу.[^8] Если проект соответствовал согласованному заказчиком исходному заданию и нормам, фактическая нагрузка, превышающая исходное задание, сама по себе не является ошибкой проектирования; прежде всего необходимо выяснить согласованное назначение использования. С другой стороны, соблюдение нормы не освобождает проектировщика, если известная при заключении договора цель (например, открытый гриль-ресторан в атриуме здания) не была достигнута.[^2]

## 4. Технический надзор владельца

Владелец должен обеспечить компетентный надзор за строительством, и осуществляющее его лицо должно быть независимым.[^10] Технический надзор владельца служит заказчику: его осуществление не исключает и не ограничивает ответственность подрядчика на основании договора подряда.[^10] Таким образом, строитель не может уменьшить свою ответственность ссылкой на недостатки надзора. Лицо, осуществляющее надзор, отвечает перед заказчиком за нарушение своей обязанности проявлять прилежание (заботливость и осмотрительность), что означает общепризнанный уровень профессиональных навыков.[^11] Одно лишь то обстоятельство, что недостаток остался необнаруженным, еще не доказывает нарушения надзора и не означает ответственности за всю стоимость исправления.

## 5. Заказчик

Заказчик не может ссылаться на нарушение, которое он сам вызвал (ошибочное исходное задание, запоздалое решение), а при просрочке содействия подрядчик может требовать возмещения ущерба, возникшего из-за просрочки.[^12] Перед соседями заказчик отвечает за ущерб, причиненный подрядчиком, как за ущерб, причиненный им самим, только в том случае, если у него был фактический контроль над подрядчиком. Государственный суд указал, что передача строительного проекта и организация технического надзора владельца еще не означают контроля; однако заказчик может отвечать за нарушение собственной обязанности обеспечения безопасности в обороте, а земляные работы могут быть источником повышенной опасности, владелец которого отвечает независимо от вины.[^13] Поэтому до земляных работ разумно осмотреть соседние здания и задокументировать их состояние.

## 6. Несколько ответственных, один ущерб

Если строитель, проектировщик и надзор отвечают за один и тот же ущерб, каждый на основании своего нарушения, они отвечают перед заказчиком солидарно: заказчик может требовать возмещения всего ущерба от того, кто наиболее платежеспособен или лучше застрахован. Во внутренних отношениях ответственность распределяется по тяжести нарушения и риску, а к уплатившему должнику переходит требование к остальным.[^14] К страховщику, который возместил ущерб, переходит требование застрахованного лица к причинителю вреда.[^15]

Заявление о привлечении третьего лица приостанавливает течение срока давности уже с момента его подачи, если оно доставлено третьему лицу.[^16] Если требование предъявлено к одному участнику, а ущерб частично причинил кто-то другой, другого участника необходимо привлечь к производству сразу, а не ждать решения суда.

В цепочке договоров требование заказчика, как правило, направлено к генеральному подрядчику: между заказчиком и субподрядчиком договорного обязательственного отношения обычно нет.[^17] Поэтому у заказчика нет и требования к страховщику ответственности субподрядчика.

## 7. Давность: несколько часов одновременно

| Требование | Срок | Начало |
|---|---|---|
| Подряд, обычный недостаток | 3 года | завершение работы; при обязанности приемки ее приемка |
| Подряд, недостаток сооружения (в том числе вследствие ошибки проектирования) | 5 лет | то же |
| Недостаток сооружения по договору купли-продажи (покупатель квартиры) | 3 года, но не ранее истечения 5 лет с завершения сооружения | передача |
| Недостаток материала, вызвавший недостаток сооружения | 5 лет | |
| Умышленное нарушение обязанности | 10 лет | |
| Деликт (сосед) | 3 года с момента, когда стало известно, не позднее 10 лет | |
| Требование к страховщику | 3 года с конца календарного года; при уведомлении приостанавливается | VÕS § 475 |
| Иск после письменного отказа | 1 год, если страховщик уведомил о последствии | VÕS § 475 ч. 3 |

Основания: TsÜS § 146 ч. 1–4, § 150; VÕS § 651.[^18] При устранении недостатка срок в отношении устраненного недостатка начинается заново.

Государственный суд в деле о здании больницы разъяснил, что если ошибка проектирования вызвала недостаток сооружения, действует пятилетний срок; поскольку заказчик должен был принять проект, срок начался с приемки проекта, а не с завершения здания. При скрытом недостатке ссылка на давность до истечения пяти лет с завершения сооружения может противоречить принципу добросовестности.[^8] Тот же принцип коллегия повторила через два дня по делу о проекте реконструкции школы.[^19] Умышленное нарушение в смысле TsÜS § 146 ч. 4 предполагает нечто большее, чем сознательное неисполнение обязанности: поверхностное проектирование является халатностью или грубой халатностью (грубой небрежностью), а не умыслом.[^8] Поэтому требования стоит планировать в рамках пяти лет.

Иск, предъявленный к надлежащему ответчику, приостанавливает течение срока давности; в договорном требовании незнание надлежащего ответчика не влияет на течение срока давности.[^20] Квартирное товарищество не является стороной договора между застройщиком и покупателем квартиры; товарищество может предъявлять требования только на основании уступки или закона, а уступка гарантийных требований по договору купли-продажи требует нотариальной формы.[^21]

## 8. Строительный кодекс 2026: что изменилось

Вступившее в силу 1 августа 2026 года изменение Строительного кодекса:[^9]

- владелец должен обеспечить компетентный и независимый технический надзор владельца;
- владелец, который сам проектирует или строит, должен соблюдать принцип компетентности;
- при проектировании необходимо учитывать строительные изыскания, анализы рисков и влияние известных изменений климата;
- были уточнены требования к исполнительной документации (исполнительные чертежи или исполнительная модель, протоколы наладки и испытаний), а также к использованию и содержанию сооружения.

Чего изменение не принесло: обязательного страхования ответственности и обеспечений. В действующем тексте Строительного кодекса слово «kindlustus» (страхование) не встречается.[^22] Поэтому требование о страховании необходимо самостоятельно включить в договор строительного подряда. Хорошая исполнительная документация является доказательством в споре и при страховом случае; незадокументированное строительство нередко недоказуемо.

## Связанные страницы

- [Страхование строительства](https://kindlustusoigus.ee/ru/kindlustusliigid/kahjukindlustus/ehituskindlustus/)
- [Страхование ответственности строителя](https://kindlustusoigus.ee/ru/kindlustusliigid/kahjukindlustus/ehituskindlustus/ehitaja-vastutuskindlustus/)
- [Страхование ответственности проектировщика и технического надзора владельца](https://kindlustusoigus.ee/ru/kindlustusliigid/kahjukindlustus/ehituskindlustus/projekteerija-vastutuskindlustus/)
- [Скрытые недостатки и гарантийный срок](https://kindlustusoigus.ee/ru/kindlustusliigid/kahjukindlustus/ehituskindlustus/varjatud-puudused-ja-garantiiaeg/)
- [Давность и срок для предъявления иска](https://kindlustusoigus.ee/ru/kindlustuslepingu-regulatsioon/aegumine-ja-hagi-tahtaeg/)

## Примечания

[^1]: VÕS § 1044 ч. 2–3 (RT I, 20.06.2026, 18; в силе с 01.09.2026). – https://www.riigiteataja.ee/akt/V%C3%95S
[^2]: VÕS § 641 ч. 1–3 (сноска 1).
[^3]: VÕS § 642 ч. 1 (сноска 1).
[^4]: EhS § 21 ч. 2 (RT I, 11.07.2026, 33). – https://www.riigiteataja.ee/akt/EhS; TsÜS § 132.
[^5]: RKTKo 02.06.2021, 2-15-8204/113, п. 14. – https://rikos.rik.ee/LahendiOtsingEriVaade?asjaNr=2-15-8204/113
[^6]: VÕS § 646, § 647, § 649 (сноска 1).
[^7]: VÕS § 644, § 645 ч. 1 (сноска 1).
[^8]: RKTKo 25.03.2020, 2-16-14644/50, п. 13–14, 16, 18–20. – https://rikos.rik.ee/LahendiOtsingEriVaade?asjaNr=2-16-14644/50
[^9]: EhS § 9 ч. 1, § 13, § 14, § 15, § 19, § 20 (сноска 4); ehitusseadustiku muutmise seadus [Закон об изменении Строительного кодекса] (RT I, 11.07.2026, 3; в силе с 01.08.2026).
[^10]: EhS § 20 ч. 1–2 и 4 (сноска 4).
[^11]: VÕS § 620 (сноска 1).
[^12]: VÕS § 101 ч. 3, § 652 (сноска 1).
[^13]: RKTKo 05.04.2023, 2-20-1836/55, п. 13, 15–16. – https://rikos.rik.ee/LahendiOtsingEriVaade?asjaNr=2-20-1836/55
[^14]: VÕS § 69 ч. 2, § 137 ч. 1–3 (сноска 1).
[^15]: VÕS § 492 ч. 1 (сноска 1).
[^16]: TsÜS § 160 ч. 2 п. 6 (RT I, 31.12.2024, 48). – https://www.riigiteataja.ee/akt/Ts%C3%9CS; RKTKo 2-16-14644/50, п. 19 (сноска 8).
[^17]: RKTKo 17.11.2023, 2-20-18112/35, п. 11.1–11.3. – https://rikos.rik.ee/LahendiOtsingEriVaade?asjaNr=2-20-18112/35
[^18]: TsÜS § 146 ч. 1–4, § 150 (сноска 16); VÕS § 475, § 651 ч. 1–2 (сноска 1).
[^19]: RKTKo 27.03.2020, 2-17-3860/34, п. 13–15. – https://rikos.rik.ee/LahendiOtsingEriVaade?asjaNr=2-17-3860/34
[^20]: RKTKm 27.11.2024, 2-21-141014/56, п. 12.1–12.3. – https://rikos.rik.ee/LahendiOtsingEriVaade?asjaNr=2-21-141014/56
[^21]: RKTKo 04.06.2025, 2-23-1976/41, п. 12–15. – https://rikos.rik.ee/LahendiOtsingEriVaade?asjaNr=2-23-1976/41
[^22]: EhS (сноска 4).