# Страхование договора найма: защита нанимателя и наймодателя

Адрес: https://kindlustusoigus.ee/ru/kindlustusliigid/kahjukindlustus/uurilepingu-kindlustus/
Автор: Олави-Юри Луйк (Olavi-Jüri Luik), PhD, Партнер, руководитель направления страхового права, присяжный адвокат (Advokaadibüroo WIDEN OÜ)
Последнее обновление: 2026-11-11

> Страхование договора найма защищает наймодателя от долга по наемной плате и повреждения квартиры, а нанимателя от ответственности. Гарантийный залог, исключения и споры.

> **Коротко.** «Страхование договора найма» является используемым на рынке названием нескольких разных продуктов. С точки зрения наймодателя (арендодателя) оно защищает от неуплаты наемной платы и от ущерба, причиненного нанимателем (арендатором); с точки зрения нанимателя оно покрывает его ответственность за повреждение имущества наймодателя и иногда замену гарантийного залога. Согласно Закону о страховой деятельности, это может быть прочее страхование имущества, страхование гражданской ответственности, страхование финансовых убытков или гарантийное страхование.[^1] Поэтому правовую природу продукта необходимо каждый раз устанавливать по договору.

## 1. Три основных варианта

| Вариант | Страхователь | Что покрывает |
|---|---|---|
| Страхование наймодателя | наймодатель | ущерб квартире и обстановке (в том числе причиненный нанимателем), иногда неполученная наемная плата |
| Страхование ответственности нанимателя | наниматель | ответственность нанимателя за повреждение имущества наймодателя |
| Страхование, заменяющее гарантийный залог | наниматель в пользу наймодателя | страховщик уплачивает наймодателю долг нанимателя, который покрыл бы гарантийный залог, и требует его обратно с нанимателя |

Последний вариант по своей сути является гарантийным страхованием: наниматель не освобождается от долга, а страховщик платит за него и затем требует уплаченное обратно.

## 2. Правовая основа

Договором найма жилого помещения может предусматриваться, что наниматель для обеспечения требований вносит гарантийный залог в пределах суммы наемной платы за три месяца.[^2] Страхование не изменяет этот предел, но может заменить внесение гарантийного залога. Наниматель обязан пользоваться нанятой вещью бережно и в соответствии с ее целевым назначением.[^3] При прекращении договора вещь необходимо возвратить в состоянии, соответствующем надлежащему использованию согласно договору; наниматель несет ответственность за гибель, утрату и повреждение вещи в течение нахождения вещи в его владении, если не докажет предусмотренные законом освобождающие обстоятельства. Таким образом, бремя доказывания лежит на нанимателе.[^4] В договоре найма жилого помещения соглашение, отклоняющееся от закона во вред нанимателю, является ничтожным.[^5]

Страхование покрывает ответственность нанимателя лишь в том случае, если наниматель действительно несет ответственность. По общему правилу наниматель не отвечает за обычный износ, ухудшение и изменения вещи, связанные с ее использованием в соответствии с договором, и такой износ страхование также не покрывает. Однако при заключении договора найма жилого помещения стороны могут в форме, позволяющей письменное воспроизведение, договориться, что наниматель вернет жилое помещение с устраненным обычным износом или ухудшением либо понесет связанные с этим разумные и необходимые расходы; это не распространяется на вещи, переданные наймодателем в пользование вместе с помещением (VÕS § 334 ч. 2¹ и 4). Такая договоренность сама по себе не означает страховой защиты: будет ли принятое по договору обязательство охвачено страховой защитой, зависит от условий страхования.

## 3. Что обычно покрывается

**В страховании наймодателя:**

- внезапный ущерб квартире и обстановке (вода, пожар, вандализм), в том числе причиненный нанимателем;
- в качестве расширения неполученная наемная плата, если квартиру невозможно сдать в наем из-за ущерба;
- в некоторых продуктах неуплаченная нанимателем наемная плата до согласованного количества месяцев.

**В страховании нанимателя:**

- ответственность за повреждение квартиры и обстановки наймодателя;
- ответственность за ущерб, причиненный соседям (ущерб от воды);
- собственное движимое имущество нанимателя (часть страхования жилья, касающаяся домашнего имущества).

## 4. Типичные исключения

- обычный износ и старение;
- умышленное повреждение;
- ущерб, возникший до начала договора или после возврата квартиры;
- неуплата наемной платы, если наймодатель не провел требуемую условиями проверку благонадежности нанимателя;
- штрафы, договорные неустойки и расходы на взыскание, если они не согласованы отдельно.

## 5. Обязанности

В страховании наймодателя условия часто требуют составления передаточного акта, проверки кредитоспособности нанимателя и уведомления о неуплаченной наемной плате в определенный срок. При нарушении обязанности страховщик не может ссылаться на соглашение об освобождении, если нарушение не было виновным или если нарушение не повлияло ни на возникновение ущерба, ни на его размер (VÕS § 452 ч. 2 п. 1); достаточно одного из этих обстоятельств.[^6]

## 6. Типичные спорные вопросы

- является ли ущерб износом или повреждением;
- возник ли ущерб в период владения нанимателя (сравнение передаточных актов);
- доказана ли ответственность нанимателя или должен ли наймодатель сначала удовлетворить требование за счет гарантийного залога;
- может ли страховщик потребовать уплаченное обратно с нанимателя, если продукт является гарантийным страхованием.

## 7. Комплектация продукта

Страхование договора найма предлагают страховщики и платформы управления недвижимостью в различных комбинациях: как расширение страхования жилья наймодателя, как расширение покрытия ответственности в страховании жилья нанимателя или как продукт, заменяющий гарантийный залог. Название не говорит о том, что покрывает продукт; это определяют полис и условия.

## Связанные страницы

- [Страхование жилья](https://kindlustusoigus.ee/ru/kindlustusliigid/kahjukindlustus/kodukindlustus/)
- [Страхование ответственности частного лица](https://kindlustusoigus.ee/ru/kindlustusliigid/kahjukindlustus/eraisiku-vastutuskindlustus/)
- [Гарантийное страхование](https://kindlustusoigus.ee/ru/kindlustusliigid/kahjukindlustus/garantii-ja-krediidikindlustus/garantiikindlustus/)
- [Виды страхования и страховые продукты](https://kindlustusoigus.ee/ru/kindlustusliigid/liigid-ja-tooted/)

## Примечания

[^1]: KindlTS § 12 ч. 1 п. 9, 13, 15 и 16 (RT I, 11.07.2026, 140; в силе с 21.07.2026). – https://www.riigiteataja.ee/akt/KindlTS
[^2]: VÕS § 308 ч. 1 (RT I, 20.06.2026, 18; в силе с 01.09.2026). – https://www.riigiteataja.ee/akt/V%C3%95S
[^3]: VÕS § 276 ч. 2 (сноска 2).
[^4]: VÕS § 334 ч. 1–2 (сноска 2).
[^5]: VÕS § 275 (сноска 2).
[^6]: VÕS § 452 ч. 2 (сноска 2).