KindlustusõigusVandeadvokaat Olavi-Jüri Luik, PhD
Avaleht / Kindlustuse jagunemine ja kindlustusteenused: vormid, liigid ja tooted / Kahjukindlustus: levinumad kindlustusteenused ja nende sisu / Korteriühistu kindlustus: hoone, vastutus ja veekahjud

Korteriühistu kindlustus: hoone, vastutus ja veekahjud

Autor: Olavi-Jüri Luik, PhD, vandeadvokaat (WIDEN)

Sisukord

Lühidalt. Korteriühistu kindlustus koosneb kahest osast: kaasomandis oleva hoone varakindlustus ja ühistu vastutuskindlustus. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse järgi on kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimine ja ühistu vastutuse kindlustamine tavapärase valitsemise küsimused, mille üle otsustavad korteriomanikud häälteenamusega.1 Kõige rohkem vaidlusi tekitab piir ühistu kindlustuse ja korteriomaniku kodukindlustuse vahel, eriti veekahjude korral.

1. Mida korteriühistu kindlustus tavaliselt katab

Varakindlustus. Hoone kaasomandis olevad osad: kandekonstruktsioonid, katus, fassaad, trepikojad, keldrid, ühised tehnosüsteemid (püstikud, küttesüsteem, elektrisüsteem), lift. Kindlustatud riskid on tavaliselt tulekahju, torm, veeleke, vargus, vandalism ja muu äkiline kahju.

Vastutuskindlustus. Ühistu vastutus kolmandate isikute ees, näiteks kui katuselt kukkunud jää vigastab möödujat, kui libedal trepil kukub külaline või kui ühisest püstikust lekkinud vesi kahjustab korteriomaniku vara.

Lisad: juhatuse liikmete vastutus (D&O-tüüpi kate), ühistu raha omastamine (crime-tüüpi kate), klaaside purunemine, graffiti eemaldamine.

2. Kindlustussumma: taastamisväärtus

Seadus nimetab taastamisväärtusest lähtuvat kindlustust.1 Taastamisväärtus on summa, mis kulub hoone samaväärseks taastamiseks. Kui kindlustussumma on väiksem, tekib alakindlustus ja hüvitist vähendatakse proportsionaalselt.2 Riigikohus on siiski leidnud, et alakindlustuse reegel ei kohaldu, kui kindlustussumma on kokku lepitud taastamisväärtusena.3 Hüvitis võib hõlmata ka pärast kindlustusjuhtumit toimunud ehitushindade tõusu, kui see suurendab taastamiseks vajaliku mõistliku aja jooksul tehtavaid vajalikke ja põhjendatud kulusid.4

Kui üle poole hoonest hävib ja kahju ei ole kindlustusega või muul moel kaetud, ei saa hoonet taastada tavapärase valitsemise raames.5 Piisav kindlustussumma on seega ka ühistu otsustusvõime küsimus.

3. Piir kodukindlustusega

Osa Kelle kindlustus
kandvad seinad, katus, fassaad, ühised püstikud korteriühistu
korteri siseviimistlus, köögimööbel, sanitaartehnika pärast püstiku sulgventiili korteriomaniku kodukindlustus (sõltub põhikirjast ja tingimustest)
korteriomaniku vallasvara kodukindlustus
korteriomaniku vastutus naabri ees eriomandist lähtunud lekke eest korteriomaniku vastutuskindlustus
ühistu vastutus kaasomandist lähtunud lekke eest ühistu vastutuskindlustus

Eriomandi ja kaasomandi piir sõltub hoone ehitusest ja ühistu dokumentidest. Seepärast peaksid ühistu kindlustus ja korteriomanike kodukindlustused olema omavahel kooskõlas, et ühe kahju korral ei tekiks katteauku ega topeltkindlustust.

4. Veekahjud ja regress

Kui kindlustusandja hüvitab korteriomanikule veekahju, läheb talle üle nõue kahju põhjustaja vastu.6 Riigikohtu praktika järgi:

  • kui kahjustav asjaolu lähtus eriomandist, eeldatakse, et omanik rikkus kohustust; kaasomandist lähtunud kahju korral tuleb nõue esitada teiste korteriomanike vastu ühistu kaudu;7
  • korteriomanike omavaheline üle läinud kahjunõue lahendatakse hagita menetluses;8
  • vastutuse eeldus on kohustuse rikkumine ja tuleb välja selgitada, kas lekkinud osa oli kaasomandis.9

Ühistu juhatusel on mõistlik dokumenteerida tehnosüsteemide hooldus, sest regressivaidluses on see peamine tõend kohustuse täitmise kohta.

5. Kohustused ja välistused

Tüüpilised ohutusnõuded on küttesüsteemi hooldus, katuse ja vihmaveesüsteemide puhastamine, keldri ja pööningu lukustamine ning tuleohutusnõuete täitmine. Talvel tuleb vältida torude külmumist kütmata ruumides. Tüüpilised välistused on järkjärguline kahju (niiskus, hallitus, korrosioon), hooldamata jätmine ja ehitusvead. Ohutusnõude rikkumise korral saab kindlustusandja vabaneda üksnes siis, kui rikkumine oli süüline ja mõjutas kahju.10

6. Paketeerimine

Korteriühistu kindlustust pakutakse eraldi tootena, mis ühendab vara- ja vastutuskindlustuse ning valikulised lisad. Lisade valik, veekahju omavastutus ja eriomandi osade kate on kindlustusandjati erinevad. Enne uuendamist tasub ühistul kontrollida, kas kindlustussumma vastab ajakohastele ehitushindadele.

Seotud lehed

Viited

  1. KrtS § 35 lg 1, lg 2 p 3–4 (RT I, 23.12.2022, 4). – https://www.riigiteataja.ee/akt/KrtS ↩↩

  2. VÕS § 482 (RT I, 20.06.2026, 18; jõust. 01.09.2026). – https://www.riigiteataja.ee/akt/V%C3%95S ↩

  3. RKTKo 06.11.2024, 2-22-18155, p 10–14. – https://rikos.rik.ee/LahendiOtsingEriVaade?asjaNr=2-22-18155 ↩

  4. RKTKo 21.12.2021, 2-18-12360, p 10–12. – https://rikos.rik.ee/LahendiOtsingEriVaade?asjaNr=2-18-12360 ↩

  5. KrtS § 38 lg 3 (viide 1). ↩

  6. VÕS § 492 lg 1 (viide 2). ↩

  7. RKTKm 30.03.2023, 2-19-9500, p 13–16. – https://rikos.rik.ee/LahendiOtsingEriVaade?asjaNr=2-19-9500 ↩

  8. RKTKm 22.04.2020, 2-19-19561, p 10, 14. – https://rikos.rik.ee/LahendiOtsingEriVaade?asjaNr=2-19-19561 ↩

  9. RKTKm 09.05.2025, 2-21-11325, p 12, 14.6, 16–17. – https://rikos.rik.ee/LahendiOtsingEriVaade?asjaNr=2-21-11325 ↩

  10. VÕS § 452 lg 2 (viide 2). ↩

Märksõnad: Korteriühistu kindlustus Kodukindlustus Kindlustussumma Vastutuskindlustus Regress