Страхование квартирного товарищества: здание, ответственность и ущерб от воды

Коротко. Страхование квартирного товарищества состоит из двух частей: страхования имущества здания, находящегося в общей собственности, и страхования ответственности товарищества. Согласно Закону о квартирной собственности и квартирных товариществах, заключение договора страхования от ущерба для общей собственности исходя из стоимости восстановления и страхование ответственности товарищества являются вопросами обычного управления, по которым собственники квартир принимают решение большинством голосов.¹ Больше всего споров вызывает граница между страхованием товарищества и страхованием жилья собственника квартиры, особенно при ущербе от воды.

1. Что обычно покрывает страхование квартирного товарищества

Страхование имущества. Части здания, находящиеся в общей собственности: несущие конструкции, крыша, фасад, лестничные клетки, подвалы, общие технические системы (стояки, система отопления, электросистема), лифт. Застрахованными рисками обычно являются пожар, буря, протечка воды, кража, вандализм и иной внезапный ущерб.

Страхование ответственности. Ответственность товарищества перед третьими лицами, например если упавший с крыши лед травмирует прохожего, если гость падает на скользкой лестнице или если вода, протекшая из общего стояка, повреждает имущество собственника квартиры.

Дополнения: ответственность членов правления (покрытие типа D&O), присвоение денег товарищества (покрытие типа crime), бой стекол, удаление граффити.

2. Страховая сумма: стоимость восстановления

Закон говорит о страховании исходя из стоимости восстановления.¹ Стоимость восстановления означает сумму, которая требуется для равноценного восстановления здания. Если страховая сумма меньше, возникает неполное страхование и возмещение уменьшается пропорционально.² Государственный суд, однако, пришел к выводу, что правило о неполном страховании не применяется, если страховая сумма согласована как стоимость восстановления.³ Возмещение может охватывать и рост цен на строительство, произошедший после страхового случая, если он увеличивает необходимые и обоснованные расходы на восстановление, понесенные в течение разумного срока.⁴

Если разрушено более половины здания и ущерб не покрыт страхованием или иным образом, восстановить здание в рамках обычного управления нельзя.⁵ Таким образом, достаточная страховая сумма является и вопросом способности товарищества принимать решения.

3. Граница со страхованием жилья

Граница между особой и общей собственностью зависит от конструкции здания и документов товарищества. Поэтому страхование товарищества и страхование жилья собственников квартир должны быть согласованы между собой, чтобы при одном ущербе не возникло пробела в страховой защите или двойного страхования.

4. Ущерб от воды и регресс

Если страховщик возмещает собственнику квартиры ущерб от воды, к нему переходит требование к причинителю вреда.⁶ Согласно практике Государственного суда:

• если обстоятельство, причинившее ущерб, исходило из особой собственности, предполагается, что собственник нарушил обязанность; при ущербе, исходящем из общей собственности, требование следует предъявлять к другим собственникам квартир через товарищество;⁷
• перешедшее требование о возмещении ущерба между собственниками квартир разрешается в производстве по ходатайству;⁸
• предпосылкой ответственности является нарушение обязанности, и необходимо выяснить, находилась ли протекшая часть в общей собственности.⁹

Правлению товарищества целесообразно документировать обслуживание технических систем, поскольку в споре о регрессе это основное доказательство исполнения обязанности.

5. Обязанности и исключения

Типичными требованиями безопасности являются обслуживание системы отопления, очистка крыши и водосточных систем, запирание подвала и чердака, а также соблюдение противопожарных требований безопасности. Зимой следует не допускать замерзания труб в неотапливаемых помещениях. Типичными исключениями являются постепенный ущерб (сырость, плесень, коррозия), отсутствие технического обслуживания и строительные дефекты. При нарушении требования безопасности страховщик может освободиться от обязанности исполнения лишь в том случае, если нарушение было виновным и повлияло на ущерб.¹⁰

6. Комплектация продукта

Страхование квартирного товарищества предлагается как отдельный продукт, который объединяет страхование имущества и страхование ответственности, а также дополнительные покрытия по выбору. Набор дополнений, собственная ответственность при ущербе от воды и покрытие частей особой собственности у разных страховщиков различаются. Перед продлением договора товариществу стоит проверить, соответствует ли страховая сумма актуальным ценам на строительство.

Связанные страницы

• Страхование жилья
• Страхование имущества
• Страхование ответственности частного лица
• Государственный суд: переход требования и регресс
• Государственный суд: страховая стоимость, неполное страхование и страхование сверх страховой стоимости

Примечания