Права ипотекодержателя и отчуждение застрахованного имущества

Коротко. Если недвижимость, на которой находится застрахованное здание, обременена ипотекой, ипотекодержатель (обычно банк) является в страховании имущества лицом, пользующимся особой защитой. Страховщик обязан уведомлять его о задолженности по страховому взносу (страховой премии), об отказе от договора и о страховом случае, а если страхователь нарушает договор, страховщик, как правило, все же должен произвести выплату ипотекодержателю; исключение составляют неуплаченный страховой взнос и умышленно вызванный страховой случай. При продаже застрахованной вещи права и обязанности по договору страхования переходят к приобретателю; обе стороны имеют ограниченное право на отказ от договора, а об отчуждении необходимо незамедлительно уведомить страховщика.

1. Почему ипотекодержатель нуждается в защите

Недвижимая вещь, служащая обеспечением кредита, ценна для банка лишь в том случае, если здание существует. Если здание погибает, обеспечение банка замещается страховым возмещением. Но если страхователь нарушает договор (например, не сообщает об увеличении вероятности страхового риска (повышении страхового риска) или нарушает требование безопасности) и страховщик освобождается, банк лишился бы обеспечения без всякой своей вины. Поэтому VÕS устанавливает особую защиту ипотекодержателя. Автор назвал положение ипотекодержателя в страховании от убытков привилегированным.¹

2. Обязанности по уведомлению

Страхователь обязан незамедлительно уведомить страховщика, застраховавшего здание, об обременении ипотекой недвижимости, на которой расположено здание.² Страховщик в свою очередь обязан в письменно воспроизводимой форме уведомить известного ему ипотекодержателя:

• об установлении страхователю срока для уплаты страхового взноса, если взнос не уплачен;
• об отказе от договора страхования;
• о наступлении страхового случая в течение одной недели с момента, когда ему стало об этом известно, за исключением случая, когда ущерб для ипотекодержателя несущественен.²

По требованию ипотекодержателя страховщик обязан незамедлительно сообщить о наличии страховой защиты и о размере страховой суммы.² Таким образом, банк может проверить, действует ли страхование, требуемое кредитным договором.

3. Выплата возмещения в отношении ипотекодержателя

Если в договоре страхования согласовано, что возмещение используется для восстановления здания, выплата возмещения на иную цель не имеет силы в отношении ипотекодержателя без его согласия.³ Страховщик, который выплачивает возмещение страхователю, зная, что оно не пойдет на восстановление, рискует двойной выплатой.

4. Защита от нарушений страхователя

Важнейшей нормой является VÕS § 501: если страхователь нарушает обязанность, вытекающую из договора страхования, и страховщик вследствие этого освобождается от своего обязательства по исполнению перед страхователем, страховщик тем не менее должен исполнить обязательство перед ипотекодержателем.⁴ Защита не действует в двух случаях:

1. страхователь не уплатил страховые взносы;
2. страхователь умышленно вызвал страховой случай.

Первое исключение обосновано обязанностью по уведомлению: ипотекодержатель получает уведомление о задолженности по страховому взносу и может сам уплатить взнос, чтобы страхование продолжало действовать. Второе исключение соответствует общему принципу страхования, согласно которому умышленно причиненный ущерб не страхуется.

Если страховщик удовлетворил требование ипотекодержателя, ипотека в удовлетворенном объеме переходит к страховщику. Страховщик не вправе осуществлять вытекающие из ипотеки права в ущерб ипотекодержателю, находящемуся на той же или последующей очереди, в отношении которого его обязательство сохранилось.⁵ Таким образом, страховщик возвращает выплаченное им со страхователя посредством ипотеки.

Та же защита в определенном объеме применяется и к реальному обременению.⁶

5. Отчуждение застрахованной вещи

5.1. Переход договора

Если страхователь отчуждает застрахованную вещь, к приобретателю вещи переходят все права и обязанности страхователя, вытекающие из договора страхования. Отчуждатель и приобретатель солидарно отвечают за уплату страхового взноса за страховой период, текущий на момент отчуждения. В отношении страховщика права и обязанности не считаются перешедшими до того, как ему стало известно об отчуждении.⁷

Смысл правила состоит в том, чтобы избежать перерыва страховой защиты в момент сделки. Следовательно, при продаже недвижимой вещи покупателю не нужно сразу заключать новый договор, но ему следует проверить, соответствует ли существующий договор его потребностям.

5.2. Отказ от договора

Страховщик может отказаться от договора в отношении приобретателя в течение одного месяца с момента, когда ему стало известно об отчуждении, предупредив об отказе не менее чем за один месяц. Приобретатель может отказаться от договора к концу текущего страхового периода в течение одного месяца с момента приобретения вещи; если он не знал о страховании, срок начинается с момента, когда ему стало о нем известно.⁸ В случае отказа от договора отчуждатель должен уплачивать страховые взносы, но не дольше, чем за период, текущий на момент прекращения договора; приобретатель за взнос не отвечает.⁸

Государственный суд указал, что при отказе от договора в связи с отчуждением застрахованной вещи страховой взнос нельзя требовать за более длительное время, чем до прекращения договора.⁹

5.3. Уведомление и его нарушение

Об отчуждении отчуждатель или приобретатель должен незамедлительно уведомить страховщика. Если уведомление не сделано своевременно, страховщик освобождается от обязательства по исполнению, если страховой случай наступает позднее чем через один месяц после того времени, когда страховщик должен был получить уведомление. Освобождения не происходит, если страховщик знал об отчуждении или если к моменту страхового случая его право на отказ от договора истекло и он им не воспользовался.¹⁰

Это практическая ловушка: покупатель полагает, что страхование действует, но если никто не уведомил страховщика и ущерб возникает более чем через месяц, страховщик может отказать в возмещении (в выплате страхового возмещения). При сделке купли-продажи недвижимой вещи уведомление страховщика стоит включить в перечень действий, согласованных у нотариуса.

5.4. Обязательность положений

От положений об отчуждении нельзя отступать в ущерб приобретателю.¹¹ При обязательном страховании ответственности, если ответственность вытекает из вещи (например, транспортного средства), к переходу договора применяются те же правила; если приобретатель заключает новый обязательный договор, перешедший договор прекращается.¹²

6. Практические рекомендации

Банку: требуйте в кредитном договоре, чтобы страхователь уведомил страховщика об ипотеке и чтобы банк был указан в договоре в качестве выгодоприобретателя; периодически проверяйте действие страхования на основании VÕS § 499 ч. 4.

Продавцу недвижимости: сразу уведомите страховщика о сделке и договоритесь с покупателем о том, кто несет взнос за текущий период.

Покупателю: запросите у продавца данные о действующем договоре страхования, уведомите страховщика о приобретении и в течение одного месяца решите, продолжаете ли вы договор или заключаете новый.

7. Если страховщик не уведомляет ипотекодержателя

Закон прямо не говорит, что происходит, если страховщик не уведомляет ипотекодержателя об установлении страхователю дополнительного срока для уплаты взноса или об отказе от договора.² По мнению автора, VÕS § 499 ч. 2 следует читать вместе с положениями об отказе от договора из-за задолженности по страховому взносу и с § 501, а также с общим принципом обязательственного права, согласно которому устранение нарушения предпочтительнее прекращения договора. Исходя из этого, страховщик не может действительно отказаться от договора из-за задолженности по страховому взносу в отношении ипотекодержателя, если он не предоставил ипотекодержателю возможности самому уплатить причитающийся взнос.¹³ В качестве альтернативы страховщик отвечает перед ипотекодержателем за ущерб, причиненный нарушением обязанности по уведомлению. Судебная практика по этому вопросу отсутствует, и вопрос является спорным.

О страховом случае необходимо уведомить известного страховщику ипотекодержателя. Поскольку поземельная книга является публичной и электронной, страховщик при обычном прилежании может проверить, обременено ли здание ипотекой; поэтому можно утверждать, что обязанность по уведомлению действует в отношении всех ипотекодержателей, внесенных в поземельную книгу.

8. Ипотекодержатель не то же самое, что выгодоприобретатель

Банки часто требуют, чтобы их указывали в договоре страхования также в качестве выгодоприобретателя. Однако положение выгодоприобретателя слабее: его требование по существу то же, что и требование страхователя, и если страховщик освобождается перед страхователем, он освобождается и перед выгодоприобретателем.¹⁴ Выгодоприобретателя также можно заменить по соглашению сторон договора. Требование ипотекодержателя вытекает из закона и в отношении нарушений страхователя является более широким.⁴ Указание банка в качестве выгодоприобретателя может предупредить спор о получателе возмещения, но ничего не добавляет к предусмотренной законом защите ипотекодержателя.

9. Переход ипотеки к страховщику

Если страховщик исполняет обязательство перед ипотекодержателем, хотя освободился перед страхователем, ипотека в исполненном объеме переходит к страховщику.⁵ Закон не говорит, как переход отражается в поземельной книге. По мнению автора, речь идет о переходе вне поземельной книги, после которого прежняя запись становится неправильной, и страховщик может требовать исправления записи. На практике целесообразно заключить между страховщиком и ипотекодержателем нотариальное соглашение о передаче ипотеки; если ипотекодержатель не дает согласия, страховщик может требовать его предоставления через суд.¹⁵ Страхователь (собственник недвижимой вещи) может быть заинтересован в судебном разрешении такого спора, поскольку ипотека начинает обеспечивать регрессное требование страховщика к нему.

10. Условие о восстановлении и размер возмещения

В страховании зданий часто согласовывается, что стоимость восстановления возмещается в полном объеме только при восстановлении здания на том же месте; если восстановление не производится, возмещается сумма, уменьшенная на амортизацию (износ), или уменьшение рыночной стоимости недвижимой вещи. Государственный суд ранее указал, что из принципов возмещения вреда, как правило, не вытекает обязанность потерпевшего восстановить объект страхования для получения возмещения, и размер возмещения не зависит от того, как страхователь использует возмещение.¹⁶ С другой стороны, стороны могут договориться в договоре, что страховой стоимостью является стоимость восстановления здания, и связать ее выплату с восстановлением.¹⁷ Такое условие необходимо согласовать с интересами ипотекодержателя, поскольку банк может предпочесть возмещение для погашения кредита, а страхователь восстановление. Если здание восстанавливается, возмещению подлежит и налог с оборота на восстановительные работы; если застрахованное здание не восстанавливается в разумный срок, у страховщика может возникнуть требование о неосновательном обогащении.¹⁸

Связанные страницы

• Страхование имущества
• Страхование жилья
• Страховая стоимость и неполное страхование
• Практика Государственного суда: страховой взнос
• Регулирование договора страхования

Примечания