Скрытые недостатки, гарантийный срок и страхование

Коротко. После передачи сооружения страхование строительно-монтажных рисков заканчивается, однако ответственность подрядчика за недостатки продолжается. Срок давности требования, вытекающего из договора подряда вследствие недостатка сооружения, составляет пять лет, при умышленном нарушении десять лет.¹ Исправление самого недостатка, как правило, не покрывает ни одно страхование: это договорный риск исполнения подрядчика. Страхование может покрыть вытекающий из недостатка ущерб иному имуществу или третьим лицам и ошибку проектировщика. Эта страница объясняет, где проходит граница.

1. Ответственность подрядчика после передачи

Работа должна соответствовать условиям договора.² Подрядчик отвечает за несоответствие условиям договора, которое существует в момент перехода риска к заказчику, даже если оно проявляется только позднее.³ Он отвечает и за возникшее позднее несоответствие, если оно возникло вследствие нарушения им своих обязанностей.³

В договоре строительного подряда между потребителем и предпринимателем предполагается, что несоответствие условиям договора, проявившееся в течение двух лет с передачи работы, существовало в момент передачи, если это предположение не противоречит характеру работы или недостатка.⁴ Между предпринимателями такого предположения нет, и заказчик должен доказать, что недостаток существовал в момент перехода риска.

2. Уведомление и сроки

Заказчик должен уведомить о несоответствии в разумный срок после того, как он узнал или должен был узнать о нем. Двухмесячный срок уведомления действует при потребительском подряде, т. е. когда подрядчик оказывает потребителю услугу в отношении его движимой вещи (VÕS § 644 ч. 1, § 635 ч. 4); в отношении сооружения и для заказчика-потребителя действует требование разумного срока, однако в договоре строительного подряда, заключенном с потребителем, действует отдельная двухлетняя презумпция для доказывания (VÕS § 642 ч. 2¹). Заказчик, действующий в хозяйственной или профессиональной деятельности, должен при уведомлении достаточно точно описать недостаток.⁵ Если заказчик не уведомляет своевременно, он не может ссылаться на несоответствие, за исключением случая разумно извинительной задержки, когда он может уменьшить вознаграждение или требовать возмещения ущерба (кроме упущенной выгоды).⁵ Неуведомление не вредит заказчику, если недостаток возник вследствие умысла или грубой халатности (грубой небрежности) подрядчика или если подрядчик знал о недостатке и не сообщил о нем.⁶

Пятилетний срок действует и для требования, вытекающего из недостатка материала, использованного для изготовления сооружения.¹

3. Гарантия подрядчика

Подрядчик может принять на себя по договору гарантийное обязательство. В этом случае предполагается, что гарантия охватывает все несоответствия условиям договора, проявившиеся в период ее действия.⁷ Гарантийный срок не является сроком давности: он определяет, когда должен проявиться недостаток, чтобы подрядчик отвечал на основании гарантии. Договоры строительного подряда нередко сочетают гарантию подрядчика (например, два года) и обеспечение гарантийного периода, которое обеспечивает обязанность подрядчика устранять недостатки (см. гарантийное страхование и страхование обеспечения в строительстве).

4. Что страхование покрывает и что нет

Собственное страхование имущества заказчика может возместить ущерб, вытекающий из недостатка (например, ущерб от воды вследствие протечки трубы), и затем потребовать возмещения с подрядчика. К страховщику требование переходит в том виде, в каком оно было у заказчика, и подрядчик может выдвигать те же возражения, в том числе давность.⁸

5. Типичные пробелы в страховой защите

• CAR закончился, страхование имущества не началось. Если заказчик не заключает договор страхования имущества со дня передачи, здание на некоторое время остается без защиты.
• Проектировщик прекратил деятельность. Страхование профессиональной ответственности обычно основано на принципе предъявления требования и может не покрывать требование, предъявленное в течение пяти лет.
• Неплатежеспособность подрядчика. Если подрядчик обанкротился, заказчик не может требовать исправления недостатка; остаются обеспечение гарантийного периода и возмещение по страхованию ответственности за вытекающий ущерб.
• Постепенный ущерб. Ущерб от влажности и плесени возникает медленно и во многих условиях исключен.

6. Практические рекомендации

1. При передаче проверьте, что страхование имущества начинается в тот же день, когда заканчивается CAR.
2. Уведомите о недостатке письменно и точно сразу, как только он проявится; сохраните фотографии и мнение эксперта.
3. Учитывайте пятилетний срок давности и до его истечения проверьте, нужно ли предъявить требование в суд.
4. Требуйте от подрядчика и проектировщика подтверждения действия страхования и после окончания работ.

7. Три часа: гарантийный срок, давность и страховой период

Гарантийный срок, срок давности и страховой период являются тремя разными часами, которые начинают отсчет в разные моменты:

В отношении заказчика-потребителя предполагается, что недостаток, проявившийся в течение двух лет, существовал при передаче.⁴ Окончание гарантийного срока не означает истечения давности, и наоборот.

Ранее действовавший Закон о строительстве предусматривал для строителя установленный законом гарантийный срок. Действующий Строительный кодекс его не устанавливает и не требует также страхования; гарантийный срок и его обеспечение являются вопросом договора.

8. Защита в период обслуживания в CAR

В международной практике существуют два расширения полиса CAR на период обслуживания:

1. узкая защита периода обслуживания охватывает только ущерб, который подрядчик причиняет в ходе работ по обслуживанию и устранению недостатков (например, подрядчик разбивает лестницей стеклянную перегородку при замене светильника);
2. расширенная защита периода обслуживания охватывает, кроме того, ущерб, который проявляется в период обслуживания, но причина которого возникла на строительной площадке в период строительства (например, при демонтаже лесов была повреждена гидроизоляция крыши, но протечка проявляется после передачи).

Продолжительность периода обслуживания определяет полис. Типичная ловушка: договор строительного подряда требует гарантийного срока от двух до пяти лет, период обслуживания по полису составляет 12 месяцев, и то только с узкой защитой. Недостаток, проявившийся в гарантийный срок, сам по себе не является ущербом по CAR; его устранение является обязанностью подрядчика, а защитой заказчика является обеспечение гарантийного срока.

9. Если у застройщика нет имущества

В Тарту на улице Лубья (Lubja) жилой дом, построенный в 2015 году, через несколько лет просел и стал непригодным для проживания. По данным СМИ, в проекте был изменен план свай. Собственник квартиры выиграл судебный спор против застройщика, однако, по словам жильцов, с созданного для одного проекта девелоперского предприятия нечего было взыскать, а страхование жилья, как правило, строительные ошибки не покрывает. Решение появилось только тогда, когда строитель во внесудебном порядке согласился снести дом и построить новый.⁹ Дело показывает пробел эстонской системы: если ответственное лицо не имеет имущества, а обязательного страхования ответственности или обеспечения нет, покупателю не к кому обратиться.

В ряде европейских государств этот пробел заполнен обязательным страхованием участников строительства или иным предусмотренным законом обеспечением; самым известным примером является французская система десятилетней ответственности строителя. В Эстонии такой обязанности нет, и изменение Строительного кодекса 2026 года ее также не создало.¹⁰ Поэтому защита покупателя и заказчика зависит от обеспечений и страхования, требуемых в договоре.

10. Изменение проекта в ходе строительства

Международные обрушения конструкций (например, Hyatt Regency в Канзас-Сити в 1981 году, торговый центр Zolitūde в Риге в 2013 году) учат одному и тому же: изменение проекта, влияющее на безопасность, которое вносится на строительной площадке без письменного одобрения проектировщика и компетентной проверки, ведет к спору, в котором каждый участник утверждает, что решение принимал кто-то другой. В Эстонии в договорах необходимо записать, кто инициирует изменения, согласовывает их и на чей риск они ложатся; со стороны страхования стоит спросить, покрывает ли страхование ответственности проектировщика также авторский надзор и изменения в период строительства.

Связанные страницы

• Страхование ответственности строителя
• Страхование ответственности проектировщика и технического надзора владельца
• Строительные споры и страхование
• Практика Государственного суда: исковая давность и пресекательные сроки

Примечания